Casos por falta de pago

¿Qué es un caso por falta de pago?

Un caso por falta de pago es presentado por un casero cuando dice que usted le debe alquiler. El casero está pidiendo a la corte que le obligue a usted a pagar el alquiler o desalojarle si usted no lo paga. Usted tiene el derecho a impugnar lo que dice el casero en la corte y presentar evidencias. Un caso por falta de pago en la Corte de Vivienda no necesariamente significa que tendrá que mudarse del apartamento. Si usted tiene dinero para pagar el alquiler, el casero debe aceptarlo.

¿Cómo inicia el casero un caso por falta de pago?

Antes que nada, el casero tiene que reclamarle el alquiler, oralmente o por escrito. Si usted vive en un apartamento de alquiler estabilizado, NYCHA o Sección 8, la demanda de alquiler tiene que ser por escrito y hecha de una manera específica. Muchos contratos de arrendamiento también requieren una demanda por escrito. Después de exigir el alquiler, el casero puede presentar documentos judiciales en la corte para iniciar un caso por falta de pago. Estos documentos se llaman aviso de petición y petición. Después de haber sido depositados en la corte, se los entregan a usted y la corte le mandará una tarjeta postal para avisarle que el caso fue presentado.

¿Cómo recibiré los documentos judiciales?

Los documentos deben ser entregados por una persona de más de 18 años que no sea parte del caso. Tienen que ser entregados a usted en persona, por sustitución o por entrega conspicua.Entrega en personaquiere decir que alguien le da los documentos en la mano. Entrega por sustituciónquiere decir que los documentos son entregados a un adulto que vive o trabaja en su hogar y enviados por correo certificado y normal. Entrega conspicua quiere decir que los documentos son pegados en la puerta o pasados por debajo de ella. El casero tiene que intentar hacer la entrega en persona o por sustitución antes de hacer una entrega conspicua.

¿Qué debo hacer al recibir la petición?

Después de recibir la petición, tendrá 5 días para responder en la Corte de Vivienda. Usted responde a los documentos diciendo al secretario de la corte sus razones o defensas por las cuales usted no debe o no pagó parte de o todo el alquiler. El secretario escribirá sus defensas en un formulario y le dará una copia. Este formulario tendrá la fecha, hora y número de sala de su cita judicial, usualmente una semana después. Antes de irse de la ventanilla, revise su respuesta para asegurarse de que todas sus defensas estén incluidas.

¿Y si no puedo responder a la petición?

La corte sólo aceptará una respuesta de una persona nombrada en la petición o una persona que vive en el apartamento. La corte no aceptará una respuesta de nadie que no viva en el apartamento. Si es imposible para usted ir a la corte, hay procedimientos especiales que puede seguir para responder a la petición por escrito. Para más información, hable con un secretario de la corte de vivienda.

¿Qué es una defensa?

>Una defensa es una razón por la que el casero no debe recibir parte o todo el alquiler que él o ella dice que usted debe. Cuando responda a la petición, diga al secretario todas las defensas que aplican a su caso. Tenga en cuenta que algunas defensas son difíciles de comprobar sin un abogado. Las siguientes pueden ser defensas en su caso:

la entrega

Usted no recibió los documentos.

No se le entregó los documentos correctamente.

las partes

Su nombre no aparece en los documentos o no aparece correctamente.

La persona o compañía que está llevándole a la corte no es el casero ni el propietario del edificio. Si no está seguro de quién es el propietario del edificio, puede llamar al 311 o ir al sitio Web de HPD.

el alquiler

El casero no reclamó el alquiler correctamente, oralmente o por escrito, antes de comenzar el caso.

Usted trató de pagar el alquiler pero el casero no lo aceptó.

El alquiler que el casero reclama en la petición no es la cantidad correcta.

El casero le debe dinero porque usted pagó demasiado alquiler.

Usted ya pagó una parte o todo el alquiler.

el apartamento

El casero no hizo reparaciones o no proveyó servicios en su apartamento o edificio.

El apartamento o edificio no tiene el debido Certificado de Ocupación o Inscripción de Edificio Multifamiliar.

otras defensas

Su casero le está demandando por alquiler sin pagar de hace mucho tiempo, y nunca le pidió pagarlo; ya que esperó tanto en demandar, será difícil que usted compruebe su caso o pague el alquiler sin pagar. Esto se llama “laches”.

Usted pagó por reparaciones o servicios que el casero debía pagar.

Usted depende de alguien en las fuerzas armadas o está en servicio activo en las fuerzas armadas.

¿Cómo me preparo para la cita judicial?

Antes de ir a la corte, ponga sus documentos en orden. Reúna sus recibos y cerciórese de que el casero reconoció todos los pagos que hizo. Localice también los documentos de asistencia pública, Sección 8 o cualquier otro programa que le ayude a pagar el alquiler, y cerciórese de que el programa esté pagando el alquiler y de que los pagos hayan sido reconocidos. Prepare también los documentos que comprueben cualquiera de las defensas que usted afirmó en su respuesta. Si se ha quejado de las condiciones en su apartamento ante el departamento de Conservación y Desarrollo de Vivienda (Department of Housing Preservation and Development, HPD, traiga el informe sobre las violaciones, además de fotos u otras pruebas de ellas. Haga copias de sus documentos para poder darlas a la corte si es necesario. Asimismo, si usted tiene que hacer pagos, los puede traer consigo en forma de giro postal o cheque bancario para hacerlos en la cita judicial.

¿Qué sucederá en la cita judicial?

Llegue temprano a la cita judicial para tener tiempo de pasar por los detectores de metales y estar en la sala de la corte a tiempo. Vaya a la sala asignada. Según el condado, tendrá que anunciarse al secretario o sentarse y esperar hasta que se le llame. Si no está preparado para seguir con el caso en este momento, puede pedir al juez que le dé una nueva cita judicial, un aplazamiento, para que pueda reunir documentos u obtener asesoría legal. Al mismo tiempo, puede pedir también que el juez ordene una inspección de su apartamento.

Si usted elige seguir con el caso, se le asignará una sala de resolución donde usted y el casero o el abogado del casero tratarán de llegar a un arreglo para resolver el caso. Por ejemplo, usted puede acordar un plan de pagos del alquiler atrasado . Si este arreglo se hace por escrito, se llama estipulación. La estipulación puede incluir también fechas límite para que el casero haga reparaciones o provea servicios. Tenga cuidado con lo que dice al abogado del casero; él o ella está para el casero, no para ayudar a usted o buscar lo que más le convenga.

No firme la estipulación a menos que la entienda y esté de acuerdo con todo lo que dice. Antes de firmarla, puede pedir que el abogado de la corte (un abogado que trabaja para la corte y ayuda al juez a resolver casos) se la explique. Si hace una estipulación con el casero o el abogado del casero, el juez debe leérsela y preguntarle si la entiende. Puede hacer preguntas al juez sobre la estipulación y las consecuencias que ésta puede traer. Después de que diga al juez que usted entiende y está de acuerdo con la estipulación, él o ella la firmará y dará una copia a usted y al casero.

Si no puede llegar a un acuerdo con el casero o el abogado del casero, puede pedir una conferencia. Esto quiere decir que al abogado de la corte se siente con usted y el casero o el abogado del casero para ayudarles a llegar a un arreglo y garantizar que las dos partes se hagan oír. El abogado de la corte no está para representarle a usted.

¿Y si no estoy de acuerdo con una estipulación?

Si no está de acuerdo con una estipulación, puede pedir un juicio. El juicio puede ser fijado para una fecha diferente o se puede realizar el mismo día. Si pierde el juicio, el juez puede ordenarle pagar todo el alquiler sin pagar dentro de 5 días. Un juicio puede traer otras consecuencias; usted debe hablar con un abogado o defensor de vivienda antes de pedir un juicio.

¿Qué pasa después?

Saldrá de la corte con un arreglo llamado estipulación o una orden del juez. Probablemente tendrá una fecha límite para hacer algo. Puede ordenarle a hacer un pago o rastrear un giro postal u obtener otros documentos de una agencia municipal. También puede ordenar al casero hacer reparaciones o proveer servicios.

¿Y si no puedo pagar a tiempo según la estipulación?

Es muy importante tratar de cumplir con el plazo en la estipulación u orden judicial. Si no puede, tal vez no consiga que la corte le dé más tiempo. Sin embargo, si no puede pagar el dinero para la fecha límite, deberá regresar a la corte y pedirle más tiempo. Si no obtiene más tiempo, puede recibir un aviso del marshal y puede ser desalojado. La única manera de detener el desalojo es ir a la corte y pedir más tiempo.

Para pedir más tiempo a la corte, llene una orden para mostrar causa (order to show cause, OSC) en la oficina del secretario. Hacer una OSC significa que está pidiendo a la corte una cita sobre su caso.

¿Qué sucede si lo pago todo para la fecha límite?

Si usted paga lo que debe, el caso puede terminar. Tenga en cuenta que el alquiler para el mes en curso también puede deberse sin ser incluido en la estipulación, y que una orden en su contra puede afectar su calificación de crédito aun si usted paga.

Si usted paga todo lo que debía y la estipulación decía que la orden sería anulada al pagarse el dinero, puede presentar una OSC y pedir que la orden sea anulada. Si la estipulación no dice que la orden sea anulada, usted puede pedir al juez que decida que la orden se ha satisfecho y que el caso se suspenda.

¿Qué sucede si el casero no hace las reparaciones según la estipulación?

Para pedir al juez que ordene al casero hacer las reparaciones acordadas, tendrá que presentar una OSC.